משרדנו מרבה לדבר ולהדגיש את חשיבות הליווי הבנקאי והערבויות במסגרת עסקאות נדל”ן שונות, המצב היום בשוק מאותת ומבהיר לנו עד כמה הבטוחות חשובות.
חשיבות זו מקבלת משנה תוקף במיוחד בתקופה המאתגרת בה אנו נמצאים בימים אלו, יזמים וקבלנים רבים מוצאים עצמם מתמודדים עם תנאי שוק לא פשוטים,
על רוכשי דירות ובעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית לנקוט משנה זהירות בעסקאות אלו.
חוקי המכר במדינת ישראל קובעים שורת הגנות על רוכשים ומטילים את האחריות על היזמים והקבלנים מוכרי דירות בארץ,
יזם המוכר דירות שטרם הושלמה בנייתן מחויב ולהבטיח את כספי הרוכשים באמצעות בטוחה על פי החוק ובמידה ולא יעשה כן הוא יהיה חשוף לקנסות ולתביעות משפטיות.
חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) קובע כי יזם לא יגבה מעבר ל-7% ממחיר הדירה אם לא הפקיד בידי רוכש הדירה אחת מהבטוחות המנויות בחוק:
- ערבות בנקאית.
- פוליסת ביטוח.
- משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה.
- הערת אזהרה לטובת הקונה ובלבד שהדירה או הקרקע נקיים מכל זכות אחרת הגוברת על ההערה.
- רישום זכויות על שם הקונה ובלבד שהדירה או הקרקע נקיים מכל זכות אחרת.
הוראות אלו הן חובה וגוברות על כל הוראה נוגדת בהסכם מכר ככל ויהיו, מטרתן של הבטוחות המצוינות בחוק היא לדאוג לרוכשים ולהבטיח את כספם במצב בו כשל הקבלן או הפרויקט.
נהוג כי גם ה-7% מכספי התמורה המשולמים בטרם מתן בטוחה יישמרו בנאמנות עד לקבלת אחת מן הבטוחות בחוק.
בשוק ההתחדשות העירונית בעלי הדירות הקיימים מקבלים מעמד של רוכשי דירות וזכאים למלוא ההגנות של חוקי המכר דירות,
עורך דין מקצועי בתחום מטעם בעלי הדירות יידע לדאוג להם לאף ליותר.
בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמ”א 38/2, בהם הורסים את הבניינים הקיימים ובונים חדשים, על עורך דין הבעלים לחייב את יזם הפרויקט במתן בטוחות לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות),
מומלץ להתנות את פינוי הדירות הקיימות במתן בטוחה כאמור.
בשונה מעסקת רכישת דירה מקבלן, בפרויקט התחדשות עירונית ערבות “חוק המכר” תהיה בשווי העתידי המוערך של הדירה החדשה, אותה עתידים לקבל בעלי הקרקע לאחר הפרויקט! ולא בשווי הדירה הקיימת היום.
גם במעמד של רכישת דירה מקבלן ובמיוחד במעמד של פרויקט התחדשות עירונית עליכם לוודא כי אתם מקבלים את הייעוץ המלא והמקיף מעורך דין מקצועי ובקיא בתחום,
עסקאות ופרויקטים אלו מבורכים כאשר עושים אותם בדרך הנכונה ודואגים לתת את הדעת על כלל פרטי העסקה המקיפים.
מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מלא.
