תמ”א 38 הינה תכנית מתאר ארצית, הנועדה לצורך חיזוק מבנים שקיבלו היתר בניה לפני שנות השמונים ושאינם עומדים בתקני בנייה עדכניים מפני רעידות אדמה. עם הזמן הפכה התוכנית לכלי בידי יזמים כדי לבצע פרויקטי “התחדשות עירונית” ופרויקטי נדל”ן רווחיים בעיקר באזור המרכז, והאזרחים בפריפריות הוזנחו מפאת חוסר כדאיות כלכלית כתוצאה מערך הקרקע.
יש שיגידו שתמ”א 38 מחטיאה את מטרתה מהסיבה שמרבית הפרויקטים התרכזו באזור המרכז ובאזורי ביקוש בהם ערך הקרקע גבוהה, מהסיבה הפשוטה שפרויקט כזה צריך להיות רווחי, דבר שהוביל למצב כיום, המון בניינים ישנים שרחוקים ממרכז הארץ נותרים ברמת תחזוקה נמוכה מאוד ועלויות תחזוקה גבוהות, אינם עומדים בתקני רעידות אדמה וללא ממ”דים, נותרים במצבם מסיבה עיקרית אחת- רווחיות כלכלית נמוכה ליזמים.
תכנית תמ”א 38 תהיה פגת תוקף באוקטובר 2022 והחל ממועד זה לא יהיה ניתן לקדם היתרי בניה מכוח התמ”א. המחוקק במדינת ישראל ער לעובדה כי יש עוד המון בניינים בארץ הזקוקים להריסה וחידוש וכשתסתיים התמ”א יהיה צורך בחוק או תכנית חדשה שיאפשרו את ביצוע הפרויקטים הללו.
תזכיר החוק שהוכן על ידי מנהל התכנון בשיתוף משרד הפנים, ועתיד להחליף את התמ”א מעלה מספר נקודות מעניינות:
- הועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכל לאשר תוכנית להריסה ובנייה מחדש של מבנה הטעון חיזוק מפני רעידות אדמה אם ניתן היתר לבנייתו לפני ינואר 1980 – העיריות והוועדות המקומיות מקבלות יותר “כוח”.
- יינתנו עד 350% בנייה ועד 10 קומות במסלול הריסה ובנייה, ועד 200% בנייה ממצב קיים במסלול חיזוק, התמורה המומלצת ע”י הרשות היא 12 מ”ר תוספת לבעלי הדירות (קיימים חריגים).
- הועדה המקומית תוכל לקבוע, כי רבע משטחי הבנייה החדשים יוקצו לטובת מסחר ואף תוכל לצמצם את מקומות החניה בבנייני מגורים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.
- הרשות המקומית תוכל לגבות היטל השבחה מלא, לעומת תמ”א 38 שנתנה פטור.
כל אלו ועוד הועלו במסגרת הצעת החוק, הרעיון לחוקק חוק שיכנס במקום התמ”א הוא מבורך ורצוי מאוד, אך יחד עם זאת נראה כי גם בחוק החדש יש המון נושאים שנשארו פתוחים וללא פתרון, כמו למשל: חוסר כדאיות כלכלית בפריפריות, הסכמות בעלי דירות ותלות באותם דיירים סרבנים, היטל השבחה ועוד. בנוסף, יש גם מי שסבור ששיקול הדעת הרחב של הרשויות המקומיות עשוי להוות בעיה וכי בהיעדר פתרון חלופי בר ביצוע יש לשקול את דחיית ההחלטה על ביטול התמ”א.
לאחרונה, הוציא מנהל התכנון הבהרה חשובה – המועד הקובע להמשך דיון בבקשה להיתר בתמ”א 38 הוא הגשת הבקשה להיתר עד הראשון באוקטובר 2022. רוצה לומר, שהוועדה המקומית תהיה מחויבת לדון בכל בקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38 שתוגש עד לתאריך זה, ותמשיך לדון ולאשר גם לאחר שהתוכנית תסתיים (כנראה שתמ”א 38 לא תעלם כל כך מהר).
ההבהרה של מנהל התכנון אכן מעודדת ויוצרת וודאות בקרב בעלי הדירות, עוה”ד והיזמים, אך עדיין מדובר בזמן קצר יחסית, ואלו שרוצים להכניס את עצמם במסגרת של תמ”א 38 צריכים למהר ולהתגבש בהסכם מלא מול יזם.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ומובא לידע הציבור, כמו כן, זהו מידע מתומצת ביותר ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון בליווי וניהול פרויקטי התחדשות עירונית בכל השלבים, אנו יודעים לתת מענה מקיף לצרכי בעלי הדירות והיזמים החל מהשלבים המקדמיים של הפרויקט ועד לקבלת המפתח בדירה החדשה. משרדנו מהווה מעין “ONE STOP SHOP” לענייני התחדשות עירונית.
משרדנו זמין עבורכם להתייעצות ללא התחייבות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.
