בעבור רוב האזרחים במדינת ישראל וזוגות צעירים בפרט, רכישת דירה מקבלן ככל הנראה תהיה העסקה המשמעותית ביותר בחייהם. עסקה זו כרוכה בבירוקרטיה ארוכה, מורכבת ויקרה.
בד”כ כאשר קונים דירה מקבלן הקונים רוכשים את הדירה “על הנייר” ועד גמר הבנייה וקבלת מפתח לדירה החדשה יכול לקחת גם שנים, כשהממוצע נכון להיום עומד על כ-27 חודשים עד למסירת הדירה מהקבלן. לרוב, הקונה גם לוקח משכנתא אשר תשפיע על חייו לאורך שנים.
ישנן מספר בדיקות שעל הקונים לבצע לפני כניסתם לפרויקט, כך שרכישת הדירה תהיה בטוחה ומוצלחת ותתאם את צורכי הרוכשים לטווח הארוך!
שלב א’
יש לבדוק את היכולת והעמידות הכלכלית של הקבלן או לחילופין החברה ומה טיב זכויותיהם בקרקע, לצורך ביצוע הבדיקה לחברה בשלב הראשוני יש להנפיק נסח חברה ולוודא כי אין על החברה עיקולים שעבודים וכו’. בנוסף יש לבדוק כי לקבלן המבצע יש את האישורים והסיווגים המתאימים לבניית הפרויקט, בדיקה זו ניתן לעשות בפנקס הקבלנים. לאחר מכן יש לבדוק האם קיימים כנגד החברה והקבלן המבצע הליכים שונים, כגון: תביעות, הליכים פליליים, אזהרות ותלונות. בשלב זה יש לבדוק את מיקום הבניין שעתיד להבנות והאם צפויים להבנות בניינים נוספים באותו איזור שיכולים להשפיע על הבניין שלכם. יש לבדוק את מיקומה ונתוניה המדויקים של הדירה שאותה אתם רוצים לרכוש.
שלב ב’
לאחר שביצעתם את כל הבדיקות המקדמיות ומצאתם את דירת חלומותיכם, נסו להשיג כמה שיותר מבחינת מפרט. הרי אתם משקעים את רוב עם לא את כל כספכם, לכן עליכם להתמקח עם הקבלן על מנת לשפר את דירתכם בכל מני שדרוגים הכלולים במחיר. בשלב זה עורך הדין שלכם יבדוק את הסכם המכר ויתן הערות מתאימות, יש לשים לב למספר עניינים מהותיים בהסכם המכר: זיהוי וציון הדירה הספציפית והכנסת כמה שיותר פרטים בנוגע לדירה ולצמודותיה (חניה, מחסן, מרפסת וכו’), שימושים מותרים והצמדות ברכוש המשותף (זכויות בניה), מהלך הבניה, שינויים, מועד מסירת החזקה ומה קורה במצב של איחור במסירה, מועד ביצוע רישום הבניין החדש והדירה החדשה על שמכם בטאבו ועוד.
שלב ג’
הקפדה על העברת הכספים לקבלן או לחברה הבונה הינו נושא רגיש שיש לשים לב ביתר המידה על הפרטים! תשלום התמורה לחברה מתבצע באמצעות פנקס השוברים ולפי התקדמות הפרויקט, כאשר התשלום עובר ישירות לחשבון ליווי סגור של הפרויקט שבו אתם רוכשים את הדירה. בנוסף, לקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל מהרוכש יותר מ-7% מהמחיר אלא אם הבטיח את כספיו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:
לפני מסירת החזקה בדירה החדשה:
- מסר לרוכש ערבות בנקאית.
- ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה. לאחר מסירת החזקה:
- שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה.
- רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש.
- העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.
חשוב לציין כי שלב ג’ מתבסס על הוראות חוק קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן וכי על הקבלן לדווח על כל רכישת דירה לממונה על חוק המכר.
כאשר רוכשים דירה מקבלן, יש מספר הגנות שרוכש דירה זכאי להן מכוח חוק המכר, למשל: תקופות בדק ואחריות הקבלן לאחר מסירת הדירה, מה קורה במצב של איחור במסירה, מועדי רישום בטאבו, ערבות חוק המכר ואופן התשלומים ועוד.
לכן, חשוב מאוד להסתמך על עורך דין מקצועי בעת רכישת דירה מקבלן.
זכרו! בעסקאות מסוג זה לא משחקים ולא מתפשרים
מקבלים ייעוץ, הכוונה וטיפול אך ורק מהגורם המקצועי והמנוסה ביותר בתחום
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ומובא לידע הציבור, כמו כן זהו מידע מתומצת ביותר ואין להסתמך עליו.
למשרדנו ניסיון בליווי וניהול משא מתן ברכישת דירה המקבלן בכל השלבים, אנו יודעים לתת מענה מקיף לצרכי לקוחות המשרד עוד מהשלבים המקדמיים של הפרויקט ועד לקבלת המפתח בדירה החדשה. משרדנו מהווה מעין “ONE STOP SHOP” לענייני עסקאות מסוג זה.
משרדנו זמין עבורכם להתייעצות ללא התחייבות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.
