קרקע חקלאית

קרקע חקלאית היא קרקע אשר היעוד שלה הוא גידול חקלאי ע”פ תוכניות מתאר ארציות / עירוניות. בשל כך מחירה נמוך בהרבה מאשר קרקע שמיועדת לפרויקטים של מגורים ומתחמים מסחריים. באותה הנשימה, קניית קרקע חקלאית יכולה להיות עסקה רווחית ביותר ולהניב מאות אחוזים של רווח ברגע שהיא עוברת הליך שינוי יעוד – “הפשרה”.

הפשרת קרקע חקלאית (קרקעות בהליך שינוי ייעוד) הינו התהליך בו קרקע שהייתה בייעוד חקלאי נכנסה לתכנון של אחד ממוסדות התכנון הציבוריים שמשנה את ייעודה לייעוד אחר , בהקשר זה אנו מדברים על קרקע שמשנה את ייעודה לייעוד שהינו תעסוקה, מסחר ומגורים. תהליך שינוי הייעוד הינו תהליך משביח את ערך הקרקע, כאשר הקרקע מופשרת לבנייה, יחול על הקרקע היטל השבחה, היטל שעיקרו הינו בשינוי שווי הקרקע מכוח תוכנית מאושרת המשביחה את הקרקע.

לכן, בטרם רכישת קרקע חקלאית עלינו לבדוק מספר דברים:

1. רישום הבעלים של הקרקע – חשוב לוודא כי מדובר בקרקע פרטית ולא בקרקע השייכת למדינה, מאחר שבמקרים רבים תוכלו רק לחכור אותה ולא להפוך לבעליה אלא לחוכרים. כמו כן, כאשר מדובר בקרקע פרטית, חובה לבדוק כי המוכר עמו אתם מנהלים את העסקה הוא אכן הבעלים הרשום של הקרקע, וכי רישום הקרקע יעשה על שימכם.
2. ביקור במקום הקרקע – יש לבדוק את מיקומה של הקרקע, קרקעות בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה יותר הן אלו הנמצאות בסמיכות לערים וליישובים מרכזיים, או כאלה המהוות רצף טריטוריאלי. מיקום הקרקע הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר אשר יכולים להצביע על סיכוי גבוה להפשרה. באופן עקרוני, קרקע חקלאית אשר הופשרה ויועדה לבנייה תוכל להפוך מבחינתכם לנכס נדל”ני רווחי במיוחד. דוגמא טובה לכך תהיה קרקע חקלאית בבנימינה.
3. התכנון המיועד לקרקע – על מנת למקסם את התשואה, רצוי לרכוש קרקע חקלאית טרם קיבלה אישורי בנייה, שכן מיד לאחר קבלת האישורים, יזנק שווי הקרקע ויחד איתו, כמובן, מחיר רכישתה. עם זאת, חשוב לנסות לברר מהו התכנון המיועד עבור הקרקע מבחינת הרשויות והוועדות המקומיות, המחוזיות והארציות לתכנון ובנייה. כדאי לוודא, עד כמה שניתן, שהקרקע אכן תעבור הפשרה. ככל שהליך קבלת אישור ההפשרה יהיה בשלב מתקדם יותר, כך יקטן הסיכון בהשקעה. בירור מצבה התכנוני של הקרקע חשוב גם לשם קבלת אינפורמציה לגבי אחוזי הבנייה המתוכננים, מספר יחידות הדיור המאושר לבניה ועוד, כיוון שלאלו השפעה ברורה על שווי הקרקע. בהמשך לביקורכם בשטח, בקשו להבין גם מהן התוכניות הקיימות עבור השטחים שסביב הקרקע, כדי להסיק גם מתוכן על שוויה העתידי.

שימו לב! לעתים החברה המשווקת את הקרקעות תציג לרוכש תוכנית לפיתוח עירוני על הקרקע המאושרת על ידי הוועדה המקומית. לרוב אין בכך די, ונדרש אישור הוועדה המחוזית. בדיקה מדוקדקת אף עלולה לגלות לעתים שהוועדה המחוזית לא אישרה או אף דחתה את התוכנית המוצעת. בנוסף, מומלץ לבדוק אילו צעדים מבצעת החברה המשווקת, אם בכלל, כדי לקדם תוכנית הפשרה בוועדות התכנון.

4. בדיקת סוג העסקה – עסקת “מכר” רגילה או “אופציה”? אם מדובר בעסקת אופציה עליכם לבדוק את גודל הקרקע ואת תאריך המימוש של האופציה.
5. מיסים ועלויות נוספות – מלבד עלות הקרקע עצמה יש לקחת בחשבון עלויות נוספות, שעשויות להכריע את הכף בין עסקה משתלמת לעסקה לא רווחית. רכישת קרקעות כרוכה בתשלום מיסים שונים כגון היטל השבחה ומס רכישה, רק אלו לבדם יכולים להגיע לכ-20% משווי הקרקע. בנוסף יש להביא בחשבון תשלומים נוספים: לוועדה המקומית, לאנשי המקצוע שליוו את תהליך הרכישה והיטלי פיתוח שישולמו לרשות המקומית עבור פיתוח תשתיות הקרקע. פרט נוסף שעשוי להשפיע על העלויות הוא סוג הקרקע, כיוון שאם תידרש הכנה משמעותית לקראת הבנייה, ייתכנו עלויות נוספות.

לכן, המלצתנו היא לבחור עורך דין בעל מקצועיות בתחום לצורך ליווי בדיקות תכנוניות וכדאיות העסקה. משרדנו מייצג בעסקאות כגון רכישת קרקעות חקלאיות, מכרית קרקעות חקלאיות, ליווי יזמים בעסקאות קומבינציה ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות “מחוץ לקופסה” והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה.

זכרו! בעסקאות מסוג זה לא מתפשרים מקבלים ייעוץ,

הכוונה וטיפול אך ורק מהגורם המקצועי והמנוסה ביותר בתחום

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ומובא לידע הציבור, כמו כן זהו מידע מתומצת ביותר ואין להסתמך עליו.

משרדנו זמין עבורכם להתייעצות ללא התחייבות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.