קבוצות רכישה

קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים לצורך רכישת מקרקעין ובניית פרויקט נדל”ן. עצם הפוטנציאל הכלכלי חזרה השיטה להיות רלוונטית, וכתוצאה מכך קבוצות רכישה מהוות כיום נתח של כ-26%-27% משוק הנדל”ן באזור המרכז. מטרת התארגנות זו נועדה להועיל לחברי הקבוצה בכמה פרמטרים:

1. הוזלת הפרויקט – חיסכון ברווח היזמי, חיסכון בהוצאות שיווק, חיסכון בעלויות מימון ועוד.
2. בחירת השכנים – כידוע כיום לא פשוט למצוא שכנים טובים, לכן בפרויקטים של קבוצות רכישה נתן לבחור את חברי הקבוצה.
3. בחירת סגנון המגורים המתאים ביותר לחברי הקבוצה.
4. רמת גימור אשר נמדדת על יד חברי הקבוצה.

והרשימה ממשיכה.

שיטת קבוצת הרכישה קיימת בעולם הנדל”ן בישראל למעלה מ-30 שנה והתחום רווי בפסיקות של בתי המשפט השונים. אולם השיטה עברה שינוי מבחינת המיסוי, תיקון מס’ 69 במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו- 2012 (תיקוני חקיקה), התשע”א-2011.

תיקון מס’ 69 קובע כללים למיסוי קבוצות רכישה וחל על חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה וחוק מס ערך מוסף. בעיקרון חברי הקבוצה יחויבו במס רכישה כמי שרכש דירת מגורים בנויה ולא קרקע, משמע רוכש בקבוצת רכישה של דירת מגורים יחויב במס רכישה לפי שווי דירת מגורים בנויה.

בעל קרקע יהא חייב במע”מ בגין המכירה, לכן כאשר מדובר בקבוצות רכישה קטנות, עלול המוכר לטעות ולחשוב כי הוא מוכר את הקרקע לאדם פרטי, ולא לגלם את המע”מ במחיר הקרקע.

לרוב בקבוצות רכישה יש “גורם מארגן”, המקבל תמורה בכסף או בשווה כסף לצורך הקמת הקבוצה, קשירת החברים בה על ידי מערך של הסכמים, יערוך את ההסכם בין בעל הקרקע לרוכשים ולעיתים גם מעורב בכל הליך הבניה אל מול הקבלן.

במקרים בהם קבוצת הרכישה קטנה ואין צורך בגורם מארגן חיצוני, עשויה הנציגות להיות הגורם המארגן גם אם היא פעילה בצורה התנדבותית. עם זאת, התיקון אינו מפרט מהם מאפייני הגורם המארגן, וכיצד ניתן לזהות שאכן מדובר במארגן אך מאפיינים אלו נקבע בפסיקה.

לאור התפתחויות קבוצות הרכישה, הוחלט שיש לקבוע מנגנון התערבות, מאחר וקיים חשש לכשלי שוק וקריסות כלכליות של פרויקטים ללא התערבות המחוקק. תזכיר חוק קבוצות רכישה שעתיד לעבור, מסדיר מספר נושאים אקוטיים הקשורים לגורם המארגן.

שלושת השינויים המהותיים ביותר על הפרק:

1. מגדיר מיהו גורם מארגן.
2. הטלת חובה מוגברת על הגורם המארגן בקבוצה לידע את הרוכשים במחיר הסופי של הדירה לאחר בניה ותשלומי המיסים.
3. הגבלת השכר של הגורם המארגן לפי שלבי העסקה בדומה לקבלן, כך הגורם המארגן יקבל את התשלום הכולל כאשר הרוכשים מקבלים את דירותיהם.
4. מאחר ותנאים אלה דומים מומלץ להחיל אותם על הקבלן והגורם המארגן כאחד, בכדי יישאו באחריות משותפת.

לסיכום:

קבוצות רכישה הינם עסקאות אשר יוצרות מערך הזדמנויות כלכליות עבור הרוכשים והגורם המארגן שלא כן והתקשרויות מסוג זה לא היו משתלמות כלכלית הן היו נעלמות מהנוף. לצורך יצירת הזדמנות אמיתית בעסקה סבוכה שכזו תמיד מומלץ לקחת משרד העוסק במקרקעין ומתמחה בהסכמים מסוג זה.

בעסקאות מסוג זה אין להתפשר, מקבלים ייעוץ, הכוונה וטיפול אך ורק מהגורם המקצועי והמנוסה ביותר בתחום.

האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ומובא לידע הציבור, כמו כן זהו מידע מתומצת ביותר ואין להסתמך עליו.

משרדנו זמין עבורכם להתייעצות ללא התחייבות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.