הרפורמות בפרויקטי פינוי בינוי
חוק ההסדרים 2022 נכנס לתוקף והביא עימו מספר חידושים מרעננים ומשמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית ופרויקטי פינוי בינוי בפרט.
כמשרד המתמחה בתחום הנדל”ן ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית ומייצג עשרות בעלי דירות בפרויקטים, מצאנו לנכון להביא כאן בתמצות את החידושים בחוק ההסדרים שצפויים להקל משמעותית על התקדמות פרויקטי פינוי בינוי ומטיבים עם בעלי הדירות בעיקר.
בתיקון שהוכנס לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 נקבעו שורת הקלות עבור בעלי הדירות והיזמים בפרויקטים אלו, אותם נסקור להלן.
התיקון המשמעותי ביותר כנראה הוא הורדת רף ההסכמה לפרויקט והיכולת לתבוע דיירים סרבנים, מרוב של-80% בעלי דירות החתומים על הסכמים לרוב של 67% מבעלי הדירות במתחם כאשר בבעלותם 67% מהרכוש המשותף.
החוק מאפשר לתבוע בעלי דירות המסרבים מטעמים בלתי מוצדקים על פי החוק, הן בתביעה נזיקית מצד היזם ויתר בעלי הדירות החתומים על הסכם והן בתביעת “אכיפה” המאפשרת לחתום בשם הסרבנים על ההסכם.
הורדת רף ההסכמות יקל ויוביל לקידום משמעותי של הרבה פרויקט ש”תקועים” על רף חתימות שאינו מספיק לתביעת דיירים סרבנים וכעת יוכלו להתחיל לנקוט בהליכים.
עדכון נוסף ומשמעותי מאוד בתחום המיסוי לבעלי הדירות, עד לכניסת התיקון לתוקף היו זכאים בעלי הדירות בפרויקט לפטור מלא ממיסוי מקרקעין בתנאי שעמדו במספר תנאים שהם: הדירה היחידה בפרויקט, שלא קיבלו את הזכויות בדירה בפטור מקרוב בשנתיים האחרונות ושהדירה אינה משמשת כמלאי עסקי.
כעת לאחר התיקון גם בעלי דירות שיש ברשותם יותר מדירה אחת בפרויקט יהיו זכאים לפטור מלא על כל הדירות שלהם בפרויקט, כמו כן, בוטלה ההגבלה של קבלת הדירה בפטור מקרוב בשנתיים האחרונות.
ההקלה במיסוי משמעותית מאוד בפרויקטים אלו, מאחר וקיימים לא מעט בעלי דירות המחזיקים ביותר מדירה אחת בפרויקט ומערימים קשיים לחתימה על ההסכם מאחר והם היו מחויבים במיסוי וציפו שהיזמים ישלמו את המיסים.
עדכון נוסף וחשוב שהוכנס הוא הקלה בהגדרת “קשיש” בפרויקט, כידוע וכפי שכתבנו כאן בעבר, קשישים זכאים להטבות מיוחדות מכוח החוק ולפתרונות שעל היזם להציע להם.
לפי התיקון הגיל להגדרת קשיש היום הוא 70 שנים (כאשר לפני התיקון היה 75 שנים), וקשיש מעל גיל 75 זכאי לאפשרויות נוספות ומקלות (כאשר לפני התיקון היה 80 שנים).
שורת ההקלות שנכנסו בחוק מעודדת בהחלט ומבטיחות יותר וודאות עבור כל הגורמים הרלוונטיים לתחום, הן מבחינת בעלי הדירות שכעת נהנים מפטורים רחבים יותר של מיסוי מקרקעין הורדת רף החתימות והתחשבות באוכלוסיית הקשישים והן מבחינת היזמים.
אנו מברכים את התיקון שהוכנס ומצפים להמשך הסדרה ותמיכה בתחום הכל כך חשוב בענף הנדל”ן בארץ, לשמחתנו כולם כבר מתחילים להבין שמאחר ועתודות הקרקע מוגבלות במדינה, בנייה חדשה תעשה באמצעות פרויקטי התחדשות עירונית.
