מהו פרויקט פינוי בינוי?
פרויקט פינוי בינוי הוא למעשה, עסקה במקרקעין בין יזם לבין בעלי הדירות בבית משותף או בכמה בתים משותפים, במסגרת עסקה זו מוכרים בעלי הדירות את דירותיהם ליזם והיזם בתמורה בונה עבורם בנייני מגורים חדישים לפי תקני בנייה וסטנדרט מגורים עדכניים.
על מנת לבצע פרויקט פינוי בינוי, נדרשת הסכמתם וחתימתם של כל (100%) בעלי הדירות על הסכם לביצוע פרויקט פינוי בינוי.
המצב החוקי כיום מאפשר לבעלי דירות וליזמים החתומים על הסכמי פינוי בינוי ברוב של 67% מהמתחם (שבבעלותם 67% מהרכוש המשותף), לתבוע את הדיירים שמסרבים לחתום מבלי טעם מספק לסירוב. מצב זה השתנה לאחרונה בעקבות חוק ההסדרים שעבר וכלל תיקון לחוק שהוריד את אחוז ההסכמה הנדרש לצורך תביעת דייר סרבן והעמידו על 67%.
עקרון מהותי בפרויקט פינוי בינוי הוא כי בעלי הדירות אינם נדרשים להוציא כסף מכיסם כלל, היזם מממן את כל התהליך ולוקח על עצמו את כל ההתחייבויות הכספיות הנדרשות. לדוגמה: ליווי בנקאי לפרויקט והעלויות בגינו, תשלומי מיסים והיטל השבחה, עלויות התכנון והרישוי, שכ”ט בעלי המקצוע (לדוגמה: עוה”ד של בעלי הדירות, שמאי מקרקעין, מפקח), שכ”ד לבעלי הדירות לכל אורך תקופת הבניה ועוד.
כמו כן, בעלי הדירות נהנים מפטור ממיסי מקרקעין (שבח ורכישה) בפרויקט, לפי תנאים שנקבעו בחוק.
בדיקות מקדמיות לפני פרויקט פינוי בינוי
- על עוה”ד של בעלי הדירות לוודא ראשית כי בכלל קיימת “התכנות תכנונית” לביצוע פרויקט פינוי בינוי. זאת באמצעות בדיקות מקדמיות רבות שניתן לבצע מול מספר גורמים בטרם יוצאים לדרך.
- לאחר מכן יש לוודא כי הפרויקט “כלכלי” ומניב רווחיות בשיעור מספק לביצועו, בדיקה זו מבוצעת בדרך כלל על ידי היזם. לצורך הבדיקה מועצת השמאים בישראל קבעה את תקן 21, במטרה לבחון את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית.
יוצאים לדרך – ה”שחקנים” בפרויקט
בעלי הדירות ונציגות – פרויקט מוצלח מחייב שיתוף פעולה מצד בעלי הדירות עם שאר השחקנים. על בעלי הדירות בבית המשותף לכנס אסיפה כללית לצורך בחירת והסמכת נציגות מבין בעלי הדירות לצורך קידום תהליך התחדשות עירונית. לנציגות תפקיד חשוב ומשמעותי מאוד בפרויקט פינוי בינוי. מתפקידיה: לבחור עו”ד, לבחור יזם, להשתתף במו”מ על ההסכם והתנאים המסחריים של ההסכם (לדוג’ מפרט), ליווי התב”ע, היתרי בניה וכמובן לשמור על קשר רציף לאורך הפרויקט מול היזם ועו”ד הדיירים.
עורך דין בעלי הדירות – התחדשות עירונית הינה תחום בפני עצמו בעולם הנדל”ן, לכן נדרש עורך דין בעל ידע וניסיון בנדל”ן ובפרט בתחום הפינוי בינוי (רק נדל”ן לא מספיק). כמו כן עורך הדין צריך להיות בעל יכולת הבנה, יצירת פתרונות לבעיות מגוונות ובעל אורך רוח.
ההתנהלות מול בעלי דירות רבים ומול יזם דורשת כישורים וידע ספציפי לסוג זה של פרויקט נדל”ן. לכן תמיד עדיף לקחת עו”ד עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית ובפינוי בינוי.
יזם – שעוסק מכיר ומבין את תחום ההתחדשות העירונית – ניסיון זה תמיד יתרון. יכולות פיננסיות, עמידות כלכלית לטווח ארוך ומערך תפעולי מתאים להיקף הפרויקט.
יזם התחדשות עירונית צריך להיות בעל איתנות פיננסית לטווח ארוך, מאחר ופרויקט פינוי בינוי בד”כ לוקח לא מעט שנים. היזם לא חייב בהכרח להיות “קבלן מבצע”, הוא יכול לקדם את הפרויקט עד להיתר בנייה ולקחת קבלן שיבנה את הפרויקט, כמובן בהתאם לסיכומיו עם בעלי הדירות.
תקן 21 – תקן שמאי מקרקעין
תקן 21 נקבע על ידי מועצת השמאים במטרה לבחון את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, ובכדי לתת מענה ולייצר וודאות בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט בפרויקטי פינוי בינוי.
פרויקט צריך להיות כדאי מבחינה כלכלית ליזם ולעמוד בסף רווחיות שלא יהיה נמוך מדי ולא גבוה מידי, אחוז הרווח המומלץ לפי התקן לביצוע פרויקט הוא 20% בממוצע.
פרויקט בשולי רווח נמוכים, יכול להקשות על היזם, להרע וחלילה אף להביאו למצב של פשיטת רגל בתוך חיי הפרויקט. התקן בוחן מספר רכיבים בפרויקט והיזם נדרש להעמיד הון עצמי לא מבוטל לתקופת זמן ארוכה יחסית.
מסיבות אלו, האינטרס של בעלי הדירות הוא שאחוזי הרווח ליזם יהיו מספיקים אך לא גבוהים מידי, ואם הם עולים על אחוז מסוים נרצה כי גם בעלי הדירות (שהם בעצם בעלי הקרקע) יהנו מהרווחים העודפים.
התקן בוחן בין היתר את הרכיבים להלן:
- זכויות הבנייה העתידיות ושווי מוערך של הדירה החדשה בפרויקט העתידי.
- שווי הדירות הקיימות.
- עלויות תכנון הפרויקט.
- עלויות ההריסה והבנייה מחדש.
- עלויות דמי שכירות לדיירים לכל תקופת הפרויקט.
יש חשיבות רבה לתקן 21 ולכל המשתמע ממנו, על עורך הדין של בעלי הדירות לוודא כי ההסכם שנחתם בין בעלי הדירות ליזם מדבר על מצב בו הרווחיות מהפרויקט עד גבול מסוים וכל מה שמעל יתחלק באופן שווה עם בעלי הדירות ושגם הם יהנו מזכויות עודפות על הקרקע שלהם ככל וישנן.
חוק המכר (דירות) וליווי בנקאי
ממש כמו רוכשי דירה יד ראשונה מקבלן, כך גם בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי נהנים מהגנות חוקי המכר השונים.
העיקרית בהגנות היא “ערבות חוק המכר”, מטרתה של ערבות חוק מכר היא להבטיח את בעלי הדירות מהרגע שהם מפנים את דירתם ומפקידים אותה בידי היזם כדי שיבנה עבורם דירה חדשה ומשופרת. בטרם יפנה בעל הדירה את דירתו, היזם ימסור לידיו או לידי עורך הדין של בעלי הדירות “ערבות חוק מכר” בשווי המוערך של הדירה החדשה (!) שאותה הוא עתיד לקבל מהיזם.
פרויקט פינוי בינוי חייב להתבצע בליווי בנקאי והגורם המלווה בעצם ערב להתחייבות היזם- מסירת הדירות החדשות לבעליהן.
חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 – מגן על רוכשי דירות יד ראשונה מקבלן במספר תחומים, לדוגמה: אי התאמות בדירה לעומת מה שהוצג לרוכש במפרטי המכר ובתוכניות, מגביל ריבית פיגורים על תשלומים, פיצוי בגין איחור במסירה, תקופות בדק, אחריות ועוד.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 – כשמו כן הוא, נועד להבטיח את כספם של רוכשי הדירות מקבלן, בעיקר במקרים שרוכשים דירה “על הנייר” עוד בטרם היא בנויה ומוכנה לאכלוס. החוק קובע בין היתר, את סוגי הערבויות שעל הקבלן להנפיק עבור רוכשי הדירות ומתי, שיטת התשלום והגבלות לפי התקדמות, ליווי בנקאי ועוד.
למשרדנו ניסיון בליווי וניהול פרויקטי התחדשות עירונית בכל השלבים, אנו יודעים לתת מענה מקיף לצרכי בעלי הדירות והיזמים החל מהשלבים המקדמיים של הפרויקט ועד לקבלת המפתח בדירה החדשה. משרדנו מהווה מעין “ONE STOP SHOP” לענייני התחדשות עירונית.
משרדנו זמין עבורכם להתייעצות ללא התחייבות בכל הנוגע להתחדשות עירונית.
האמור אינו מהווה יעוץ משפטי ומובא לידע הציבור, כמו כן זהו מידע מתומצת ביותר ואין להסתמך עליו.
